Điều kiện thuê lại nhà xưởng trong khu công nghiệp

Quyền sử dụng đất:

Nhà xưởng trong khu công nghiệp chỉ được quyền cho thuê lại nếu không nằm trong quy định tại điều 175 Luật đất đai. Cụ thể đó là nhà xưởng tạo dựng trên đất hoặc quyền sử dụng đất được chủ doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê.

Doanh nghiệp cho thuê đất hoặc nhà xưởng:

Bên cho thuê đất hoặc nhà xưởng có thể là chủ đầu tư khu công nghiệp, hoặc doanh nghiệp đã thuê đất trong khu công nghiệp, có chức năng cho thuê lại quyền sử dụng đất, cho thuê lại nhà xưởng mình đã xây dựng nhưng không sử dụng hết.

Doanh nghiệp thuê đất hoặc thuê lại nhà xưởng:

Hoạt động động đầu tư kinh doanh dự kiến triển khai phải phù hợp với quy định pháp luật, và phù hợp với quy định, quy hoạch riêng của từng khu công nghiệp. Ví dụ: Một số khu công nghiệp hạn chế doanh nghiệp sản xuất xả thải nhiều ra môi trường, một số khu công nghiệp không cho sản xuất hóa chất hay các ngành ngành dệt, nhuộm.

Thỏa thuận thuê đất hoặc nhà xưởng:

Hợp đồng thuê đất, thuê nhà xưởng phải được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của Luật kinh doanh bất động sản.

Rắc rối thường gặp khi thuê đất, nhà xưởng trong khu công nghiệp:

Doanh nghiệp đến thuê lại đất hoặc nhà xưởng trong khu công nghiệp cần tìm hiểu kỹ trước khi quyết định thuê, vì có thể gặp các vướng mắc khi triển khai thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Các vấn đề thường gặp:

– Công ty hạ tầng chưa báo cáo việc cho thuê đất tới ban quản lý khu công nghiệp dẫn đến hồ sơ bị từ chối tiếp nhận.

– Nhà xưởng thuê lại chưa hoàn thành thủ tục về giấy phép xây dựng hoặc hoàn công theo quy định.

– Bên cho thuê nhà xưởng, cho thuê quyền sử dụng đất không báo cáo hoặc báo cáo không đúng tình hình quản lý và sử dụng đất tới các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Nhà xưởng, đất không thuộc trường hợp được cho thuê lại.

– Ngành nghề hoạt động sản xuất kinh doanh thuộc ngành nghề hạn chế kinh doanh của khu công nghiệp.

Điều kiện đầu tư trong khu công nghiệp đối với nhà đầu tư nước ngoài

Điều kiện đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định tại Khoản 6 Điều 2 Nghị định 118/2015/NĐ-CP gồm:

a) Điều kiện về tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài trong tổ chức kinh tế;

b) Điều kiện về hình thức đầu tư;

c) Điều kiện về phạm vi hoạt động đầu tư;

d) Điều kiện về đối tác Việt Nam tham gia thực hiện hoạt động đầu tư;

đ) Điều kiện khác theo quy định tại các luật, pháp lệnh, nghị định và điều ước quốc tế về đầu tư.

Nguyên tắc áp dụng điều kiện đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài:

Nhà đầu tư:

a) Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư thuộc các ngành, nghề khác nhau phải đáp ứng toàn bộ điều kiện đầu tư đối với các ngành, nghề đó.

b) Nhà đầu tư nước ngoài thuộc đối tượng áp dụng của các điều ước quốc tế về đầu tư có quy định khác nhau về điều kiện đầu tư. Được lựa chọn áp dụng điều kiện đầu tư quy định tại một trong các điều ước đó. Trường hợp đã lựa chọn một điều ước quốc tế thì nhà đầu tư nước ngoài thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của điều ước quốc tế đó.

Ngành nghề:

c) Đối với những ngành, phân ngành dịch vụ chưa cam kết hoặc không được quy định tại Biểu cam kết của Việt Nam trong WTO và điều ước quốc tế về đầu tư khác mà pháp luật Việt Nam đã có quy định về điều kiện đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài thì áp dụng quy định của pháp luật Việt Nam;

d) Nhà đầu tư nước ngoài thuộc vùng lãnh thổ không phải là thành viên WTO thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam. Được áp dụng điều kiện đầu tư như quy định đối với nhà đầu tư thuộc quốc gia, vùng lãnh thổ là thành viên WTO. Trừ trường hợp pháp luật và điều ước quốc tế giữa Việt Nam và quốc gia, vùng lãnh thổ đó có quy định khác;

đ) Đối với những ngành, phân ngành dịch vụ chưa cam kết hoặc không được quy định tại Biểu cam kết của Việt Nam trong WTO và điều ước quốc tế về đầu tư khác mà pháp luật Việt Nam chưa có quy định về điều kiện đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài. Cơ quan đăng ký đầu tư lấy ý kiến Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ quản lý ngành để xem xét, quyết định;

Trường hợp đặc biệt:

e) Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài đã được phép thực hiện hoạt động đầu tư trong các ngành, phân ngành dịch vụ quy định tại Điểm đ Khoản này và các ngành, phân ngành dịch vụ này đã được công bố trên Cổng thông tin quốc gia về đầu tư nước ngoài theo quy định tại Điều 13 Nghị định này, Cơ quan đăng ký đầu tư xem xét, quyết định hoạt động đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài trong cùng ngành, nghề đó mà không phải lấy ý kiến của Bộ quản lý ngành.

Ở Đồng Nai, nếu khách hàng có nhu cầu thuê lại nhà xưởng trong các khu công nghiệp, có thể liên hệ với Asadona để được tư vấn hoặc hỗ trợ tìm hiểu kỹ càng trước khi quyết định thực hiện thủ tục đầu tư. Chúng tôi có chuyên viên đi kèm với khách hàng để thực hiện một dự án đầu tư từ khi bắt đầu tìm hiểu đến khi dự án đi vào hoạt động.

The post Quy định về thuê lại nhà xưởng trong khu công nghiệp appeared first on ASADONA.

Doanh nghiệp có được phép cho thuê đất hoặc chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp không?

Giải đáp thắc mắc của nhiều doanh nghiệp trong các khu công nghiệp. Khi doanh nghiệp có phầt đất hoặc nhà xưởng dôi dư có thể cho thuê lại hoặc chuyển nhượng cho doanh nghiệp khác hay không. việc cho thuê đất trong khu công nghiệp này được quy định bởi luật nào?

Theo Luật Đất đai 2013

Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 có quy định:

“Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm”.

Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau:

“2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; …”.

Ban quản lý các khu công nghiệp có quyền thu lại đất trước thời hạn không?

Theo Luật đất đai năm 2013

Ban Quản lý dự án có thể yêu cầu doanh nghiệp nước ngoài hoàn trả đất trong thời hạn thuê đối với trường hợp người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai quy định tại các điểm a, b, c, d, e, g và i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai năm 2013. Ví dụ như các trường hợp:

– Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

– Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

– Đất được giao, cho thuê không đúng đói tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

– Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; …

Thủ tục cho thuê lại và chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp

Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự, thủ tục cho thuê lại và chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp như sau:

Bên cho thuê đất:

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (cho thuê lại, chuyển nhượng).

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Hồ sơ cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp:

Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

Giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Trích đo địa chính thửa đất.

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu);

Đơn xin chấp thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);

Trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì ngoài những giấy tờ trên, tổ chức phải nộp thêm Trích đo địa chính thửa đất do phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị có tư cách pháp nhân đo đạc được sở tài nguyên và môi trường thẩm định (bản chính);

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;

Biên bản họp/nghị quyết của bên chuyển nhượng;

Biên bảo họp/nghị quyết của bên nhận chuyển nhượng;

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bản chính).

Cơ quan phụ trách xừ lý:

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Ban quản lý các khu công nghiệp có quyền can thiệp các hợp đồng cho thuê lại đất trong các khu công nghiệp không?

Hầu hết các hợp đồng thuê đất của doanh nghiệp với ban quản lý các khu công nghiệp có điều khoản quy định khi doanh nghiệp chuyển nhượng đất thì phải được sự đồng ý của cả ban quản lý các khu công nghiệp, nếu không thì không được chuyển nhượng. Vì vậy, khi thực hiện chuyển nhượng, doanh nghiệp nên có văn bản thông báo với ban quản lý các khu công nghiệp và chờ sự đồng ý bằng văn bản của họ. Điều này là thực hiện theo hợp đồng dân sự. Nếu ban quản lý các khu công nghiệp gây khó dễ bằng những lý do mâu thuẫn với pháp luật hiện hành thì hợp đồng đó sẽ bị xem là vô hiệu.

Theo Luật Dân sự năm 2015

Điều 501 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:

“1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Như vậy

Theo các quy định pháp luật hiện hành. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

The post Doanh nghiệp có được cho thuê đất hoặc chuyển nhượng đất trong KCN không? appeared first on ASADONA.

Câu hỏi: Nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trong khu công nghiệp sau đó xây dựng kết cấu hạ tầng và cho nhiều nhà đầu tư khác thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng thì có được xem là kinh doanh bất động sản không?

Theo quy định tại Điểm d, Khoản 1, Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản về phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, “Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua”.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Điểm c, Khoản 2, Điều 11 của Luật quy định “Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất”.

Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Điểm b, Khoản 3, Điều 11 quy định, “Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất”.

Như vậy, theo các quy định trên thì nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trong khu công nghiệp, sau đó xây dựng kết cấu hạ tầng và cho nhiều nhà đầu tư khác thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng là kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, theo Khoản 2, Điều 174 và Khoản 3, Điều 183 của Luật Đất đai năm 2013 thì nhà đầu tư khi được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất, và theo Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản thì hoạt động này cũng là kinh doanh bất động sản.

Câu hỏi: Doanh nghiệp mua gom dất của dân địa phương trong cụm công nghiệp để làm nhà xưởng sản xuất và cho thuê lại. Doanh nghiệp có phải đăng ký kinh doanh bất động sản không? Và các khoản thuế phí sẽ tính ra sao?

Điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định về đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề:

“…

2. Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.

Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

…

4. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật này”.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, đối với đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp thì các tổ chức được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp có quyền cho các cá nhân, tổ chức khác thuê lại.

– Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm.

– Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.

Trong trường hợp doanh nghiệp thuê lại đất của cơ quan chủ quản hạ tầng của cụm công nghiệp thì doanh nghiệp phải thực hiện các nghĩa vụ sau:

– Trả Tiền thuê đất;

– Nộp Lệ phí trước bạ nếu như đăng ký quyền sở hữu (cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu);

– Đóng thuế trong quá trình sản xuất, kinh doanh trên phần đất đó.

Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất. Theo quy định tại Khoản 4 Điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định:

“4. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật này.”

Theo đó, khi doanh nghiệp sử dụng đất trong cụm công nghiệp đó anh phải sử dụng đất đó đúng với mục đích đã được xác định trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

The post Doanh nghiệp có được cho thuê đất trong khu công nghiệp không? appeared first on ASADONA.

Đồng Nai là một tỉnh cửa ngõ đi vào vùng kinh tế Đông Nam Bộ – vùng kinh tế phát triển và năng động nhất cả nước. Trong đó, Đồng Nai là một trong ba góc nhọn của tam giác phát triển Thành phố Hồ Chí Minh – Bình Dương – Đồng Nai. Đồng Nai có nhiều cụm công nghiệp nghề truyền thống và hơn 32 khu công nghiệp đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và đi vào hoạt động. Trung bình lấp đầy khoảng từ 70-95% diện tích.

Danh sách các khu công nghiệp tại Đồng Nai

Xem thêm các thông tin về văn hóa – địa lý – xã hội Đồng Nai

Liên hệ với Ban quản lý các khu công nghiệp  Đồng Nai

The post Danh sách các khu công nghiệp tại Đồng Nai appeared first on ASADONA.